誰才是兩棟配套小樓的“主人”？

　　業(yè)委會PK開發(fā)商，最高法開審“南天一”爭樓官司，專家稱此案具有標志性意義

　　一方是代表深圳南天一花園千余業(yè)主的業(yè)委會，一方是該小區(qū)的開發(fā)商及相關(guān)公司。7月11日上午，這兩方的代理人分坐在最高人民法院第五審判庭的兩邊，再次對壘，爭辯焦點仍然是“誰才擁有小區(qū)內(nèi)兩棟配套小樓的所有權(quán)”。

　　深圳特區(qū)報特派記者 綦偉

　　這兩棟配套小樓到底是誰的

　　此案說來話長。開庭前晚，已76歲的南天一花園業(yè)委會主任范國振提前結(jié)束了美國探孫之行，趕到北京出席翌日一早的開庭。見到本報記者，范國振說：“爭了11年，這最后一訟一定要來。”

　　南天一花園位于深圳市福田中心區(qū)，是由深圳市城市建設(shè)開發(fā)(集團)公司（下稱深圳城建公司）在20世紀80年代末開發(fā)的住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)有兩棟配套小樓，也由深圳城建公司開發(fā)。1995年8月，這家公司將兩棟小樓出租，收取租金；2000年初又委托下屬公司深圳市城建監(jiān)理有限公司（下稱深圳城建監(jiān)理公司）出租，并由深圳市城建物業(yè)管理有限公司（下稱深圳城建物業(yè)公司）收取租金。

　　2002年12月，成立兩年的南天一花園業(yè)委會由業(yè)主大會授權(quán)，通過司法程序維護全體業(yè)主共同享有的房地產(chǎn)權(quán)利，由此拉開了收回這兩棟配套小樓的漫長訴訟序幕。

　　首先邁過的“檻兒”，是讓法院承認業(yè)委會具有“民事訴訟資格”，達到這一目標花了兩年時間。然后又經(jīng)10多場連環(huán)訴訟，2011年7月，廣東省高級人民法院根據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，終審判決駁回了南天一花園業(yè)主對兩棟小樓的產(chǎn)權(quán)享有要求。

　　但這個物業(yè)管理條例，已經(jīng)在2008年1月1日就廢止了。業(yè)主們不服此判決，以上述判決適用法律錯誤為由，于2012年9月向最高人民法院提出再審申請。

　　最高人民法院經(jīng)審查后，終于在今年1月10日做出裁定：此案由最高人民法院提審，再審期間終止原判決執(zhí)行。

　　是轉(zhuǎn)讓“整塊豆腐”還是揮刀“切豆腐”

　　11日上午9時，本案準時開庭，不大的最高人民法院第五審判庭內(nèi)坐滿了旁聽者，其中不乏來自全國各地的業(yè)委會主任。

　　南天一花園業(yè)委會代理律師吳耀鴻提出訴訟請求，請法庭確認小區(qū)紅線內(nèi)兩棟公用配套小樓的所有權(quán)，歸南天一花園全體業(yè)主共同享有。另外，判令深圳城建公司、深圳城建監(jiān)理公司停止侵權(quán)，返還這兩棟公用小樓，并賠償全體業(yè)主損失。

　　對方三家公司均有代理人出庭應(yīng)訴，合力反駁。深圳城建公司代理律師劉長森表示，兩棟小樓有合法、完備的報告、報批手續(xù)，由深圳城建公司投資建設(shè)，理應(yīng)是深圳城建公司的合法財產(chǎn)。兩棟小樓有合法的獨立用地面積，其用地并未分攤給南天一花園業(yè)主，相反參與了公用面積的分攤，依法有獨立的產(chǎn)權(quán)。南天一花園業(yè)委會關(guān)于兩棟小樓屬于全體業(yè)主共有的依據(jù)不成立。

　　在法庭辯論階段，吳耀鴻指出，按照深圳市規(guī)劃委員會在2000年通過的《深圳市白沙嶺片區(qū)法定圖則》，南天一花園的建筑容積率為3.0，小區(qū)占地36750.6平方米，總住宅建筑面積114143.65平方米，綜合分析三個數(shù)據(jù)，可知此兩棟小樓并沒有計入建筑容積率，當(dāng)然也就沒有分攤相應(yīng)的土地使用權(quán)份額，其所有權(quán)依法也便隨著該小區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)歸全體業(yè)主共同享有。

　　一方用容積率來算賬，另一方也針鋒相對。深圳城建公司法律主管畢秀林表示，容積率和土地使用權(quán)沒有必然的法律聯(lián)系，再說容積率本來也是可以變更的，只要依法補齊相應(yīng)的差價就可以。

　　分配的發(fā)言時間到了，范國振還是忍不住向?qū)徟虚L請求兩分鐘發(fā)言。他大聲說：容積率是政府對特定地塊的開發(fā)強度和建設(shè)規(guī)模進行控制而擬定的強制性規(guī)劃指標，是開發(fā)商必須遵守的。如果容積率可以隨意變，我會擔(dān)心開發(fā)商說不定哪天就在公共綠地上建起一棟樓！

　　你的“共有物權(quán)”哪里去了

　　最高法院外，有幾位業(yè)委會主任站著等了兩個小時?！皝硗砹?，聽說里面已經(jīng)滿座，進不去?！眮碜员本┦泻５韰^(qū)西三旗的一處小區(qū)的宗國文對本報記者說：“我們小區(qū)里也遇上了類似問題，開發(fā)商把地下車庫給賣了……”

　　劉國超來北京出差，聽說此案開庭，也趕來旁聽。“這樣的問題，據(jù)我所知在全國很多小區(qū)都存在?！边@位外企公司的客戶經(jīng)理，也是沈陽龍城公館業(yè)委會主任。

　　“這都涉及到小區(qū)里的‘共有物權(quán)’的維護。”中聞律師事務(wù)所任晨光律師告訴本報記者，由于我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)沒有明確詳備地規(guī)定哪些屬于建筑物內(nèi)共有部分，客觀上存在開發(fā)商能鉆的法律漏洞。

　　這便導(dǎo)致開發(fā)商在交樓時不愿將共有部分交給業(yè)主，而是交給下屬的物業(yè)公司來侵占這些共有部分所產(chǎn)生的收益。任晨光說，最高法院對本案的審判結(jié)果，將對今后處理類似法律糾紛具有相當(dāng)指導(dǎo)意義。

　　本案當(dāng)庭沒有宣判。審判長要求雙方當(dāng)事人在閉庭后的5個工作日內(nèi)將完善后的代理詞和質(zhì)證意見提交合議庭。

　?。ㄉ钲谔貐^(qū)報北京7月11日電）

編輯:梁碩芳